近藤亮太不動産鑑定ミラーブログ

＞ 東海地方の競売予想価格鑑定

先週は富士市（というか静岡の鑑定協会に立ち寄って、静岡市でレンタカー借りて富士市へ行って、調査して、現地いって、また静岡に戻って、晩御飯食べて）へいってきました。（発行済）
明日は東海地方の某市へ行く予定でしたが緊急の要件が入ったので、月曜にするかなというところです。
土日に行けば高速1000円だけど、法務局があいてないのです。
東海の案件は、競売でいくらで入札するかの参考にするのに、建売屋さんとか貸倉庫屋さんがいくらで入札しそうか予想するという案件です。珍しい案件ですが、お役に立てれば幸いです。

＞ 散髪屋閉まっててショック

(散髪いったら休みでした。散髪屋さんて月曜休みなのね）

今日は大阪でアポがあったんですが朝電話がありまして、「風邪引いたから休んだ」とのこと。

ご自愛ください。すでに御影を通過していたので、そのまま歌島橋まで走って、別の大阪の会社に

電話したところ不在。やむをえず引き返して今津の業者さんのところへ。2号線無茶苦茶工事してます。

今津で再び大阪へ向かうか、神戸に帰るか悩んだわけですが、散髪行こうと思って神戸市長田区に帰

ってきたら休みだったのでショックです。ちなみに「カジタ」さんは月だけじゃなくて火曜も休みだそうです。

＞ 同族会社の行為否認

同族会社の行為否認が法人税第１３２条第１項に定められています。国税の「伝家の秘刀」といわれるもので、これで脅すとたいていの企業はおちるそうです。「脅迫でもなんでもない。不服なら裁判をしてもらえばいい」というのが当局の言い分ですが、一般企業が国を相手に裁判をするのはなかなか難しいものです。

もっとも伝家の秘刀ですから滅多に抜かれることはありませんし、正直小さい金額や、正当性に？がつくような案件でぬかれることはまずないようです。

そもそも同族会社は少数（３人以下＋関係を有する者）の持ち分が５０％を超える＋事業所が３か所以上等の要件があって、小さな企業はこの穴からすぽっと抜けおちます。

では同族企業に該当しなければ、例えば親会社子会社間で好きな価格で不動産売買をしてもいいのでしょうか？

舌足らずなご説明で誤解をおまねきしてはいけませんが、これが否認される可能性はかなり低いです。鑑定事務所の宣伝とかで「関係会社の不動産賃貸・売買には鑑定の必要あり」とか目にしますが、実際関係会社においては要件を満たせば連結納税ができるわけですからここのところはかなりバーは低いのでは。株主代表訴訟とか別の面についてはわかりませんが。あくまで税金だけのお話としてです。

ちなみに対価を期待するのが「交際費」、対価を期待しないのが「寄付金」ですから本件のような関係会社間の場合は「寄付金」認定となります。またオーナーの土地を会社が借りているような場合は「所得税」の問題がからんできますので、いくらでもいいよというわけには、これはいきません。

なお時価の半分以下での売却は「低額譲渡」という規定にひっかかってきます。

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＞ 路線価か？鑑定評価か？

さて、今日は役に立ちそうなＨＰのご紹介から

　ひとつは国税不服審判所

　もうひとつは裁判例情報


時間があるとき読んでみるとなかなか役に立ちます。今日は裁判例で不動産鑑定と路線価に関する裁判例を調べてみました。

相続税におけるお話ですが、相続税法２２条は「時価」で相続財産を評価するとしております。普通、自動的に時価は路線価という風に考えてしまいますが、これはちょっと違います。路線価は財産評価基本通達つまり税務署の職員の方向けの通達ですから、法令として国民を拘束するわけではありません。ただ私たちは確かに「「通達」はどうなっていますか」と尋ねます。それは通達の通りであればあとで問題が１００％起こらないからです。



つまり路線価で評価したものは時価ではないと思う場合は自分が時価と思うもの（たとえば鑑定評価額）で財産評価をしても構わないわけです。それに対して「するっ」と通るかも知れませんし、何らかの調査が入るかもしれませんし、また否認されることもあるかもしれません。１００％ではないわけです。



そういう意味で自分が「時価」だと主張したものが通るか通らないかはわかりませんが、「納得できない」ケースも

多いのではないでしょうか。この路線価では自分の土地の価格を正確に反映できないんだという不満を持ちながら「あとあともめるのもいやだ」ということで路線価で申告するか、たとえ後日調査で呼び出しがあろうとも「信念」を貫くか」それは納税者の判断であり、相続税法も後者が悪いとどこにも書いていません。



「サラリーマンで時間がかかるのはかなわない」というのが本音かも知れませんが、先祖から引き継いだ大事な財産です。税理士先生や鑑定士らと相談しながら、自らの主張を貫くこともときには必要かもしれませんね。

＞ 簡易版不動産鑑定評価の指針 ５月発表検討（国土交通省）

こちら下記の共同通信がソースです。ほんとかどうかは存じません。

ニュースによると、住宅購入検討の方が使える実地調査省略型の鑑定の定型化に向け、国土交通省が指針を発表するそうです。ソースによると、費用は実地調査省略で１０万円くらい、資料持ち込みだと１万円くらいだそうです。１万円だと資料をチェックする程度なのでしょうか。これどういう場面で利用するのかよくわかりませんが、確かにアメリカ合衆国ではＰＣ鑑定で、要するにパソコンにデータ入れてはいでましたってのが一般化してますから、そういうのに近いのを導入しようとしているということなのかもしれません。

http://www.47news.jp/CN/200905/CN2009050901000482.html

＞ 無道路地の評価 広大地の評価

財産評価通達では無道路地は接道部分を想定し、それとの一体価格を求めたうえで、その接道部分の価格を差し引くことにより求めることになっています。

財産評価通達での無道路地評価

しかし現実問題として、どの道路に対して接道を想定するのかによって評価も変わってきますし、そもそもがけ地などの要素がどこまで読み込めるのか定かでありません。



私の経験でも、港湾道路で公道の道路認定がされていない道路に路線価が付されており、その道路に近い「無道路地」について、港湾道路への接道を想定するべしとの変な見解に遭遇したことがあります。（その見解を誰が

だしたのかはあえてふれませんが）。

路線価があるからといって、建物の建設もできない港湾道路に接道を想定して何の意味がありましょうか？第三者としての私でさえ大きい疑義を感じたのですから、当事者にとっては税額を大きく左右される評価を安易に財産

評価通達にたよったのでは大変なことになると感じられたことでしょう。こういう場合は、疑義を感じたならば、やはり鑑定をとってしかるべき反論をおこなうのが理にかなっていると思います。



また広大地や不整形地についても財産評価通達は種々の評価手法を定めますが、有利であることもさることながら納得いく評価をえるために不動産鑑定評価が必要となる場面も多いのではないでしょうか。



http://www8.ocn.ne.jp/~kondo/

＞ 不動産鑑定評価は必要か

連休前なのと、インフルエンザの危険がいわれる町中にでていくのがどうかなというのもありまして事務所にいます。



さて、不動産鑑定評価のお話をさせていただきます。以前もふれたかもしれませんが、ある酒造会社のオーナーの資産の評価をさせていただいたことがあります。余談ですが腐るほど不動産がある場合の一番の相続対策って何でしょうか？いろいろな考え方があると思いますが、「学校」をつくることじゃないでしょうか。宗教法人でもいいけど学校も要件を満たせば不動産を無税で移せます。あとは支配権を温存すれば名誉と報酬は安定的にはいってきます。以上余談でした。



話を戻しますが、オーナー個人の相続税が恐ろしいことになるというので会社に資産を移したほうがまだましではということになりました。会社に移すには売買か現物出資があります。どちらも同じです。オーナーが株をもらうかお金をもらうかの違いです。会社に無尽蔵にお金がなければ現物出資になります。税法的にもそのほうが対策がとりやすいでしょうし。



商法では現物出資における資産評価は検査薬制度など厳密な手続きとなっています。水膨れした価格で現物

出資されたら既存株主の利益を損ないますから。



で現物出資の場合は鑑定評価をとることも多いですが、では鑑定価格がでれば、その価格で現物出資して税法的には（ひょっとしたら刑法＝詐欺罪とか）大丈夫なのでしょうか？



ここがちょっとあいまいで、鑑定を１００％信用していただいて大丈夫とはいえないところがつらいです。地価公示水準と大幅な齟齬があると税務署から否認される可能性もあります。非常に小さいとは思いますが。



では通常の売買で、関係会社に高く売りたいので鑑定を３件とって、一番高い（財産評価通達よりずっと高い）価格で売りました。これはまずＯＫ。税務署は「ごっつあんです。たっぷりいただきます。」とにこにこでしょう。買主での簿価が切りあがっているてなことまでは追及されません。大丈夫なのなら鑑定もいらなそうですが、何か基準がないと「合理性がない」との理由で否認される可能性があります。（税務署が合理性のある理由で売買価格を再評価して課税）

簿価が高くて売却課税が少ない場合に、もうかっている関係会社に財産評価通達よりずっと高く売るとどうか？関係会社からの利益移転にもみえますが、わざわざ時価より高くするという方向性自体を否定する必要はないのでこのケースもまずＯＫです。でもやはり「合理性」という意味で鑑定はとったほうが無難ということになります。
関係会社に安く売りたいので鑑定３件とってみて一番安いのを採用して関係会社に財産評価通達（路線価・建物は税評価）より安く売りました。これはどうでしょうか？時価より低く売買することに関しては税当局は非常にセンシティブです。その切り下げた分を損失計上されると税金の取っぱぐれになりますから。

では鑑定をとってもだめか？鑑定価格が概ね財産評価通達（路線価レベル）であればＯＫです。この水準を逸脱すると否認リスクは高くなります。

いろんな意見がおありと思います。皆さんはどうお考えですか？

＞ 借地権の償却

関連会社間やオーナーと会社で借地契約をしているケースはままあります。借地権の認定課税については相当の地代の授受でクリアできますが、借地権を償却することができれば税効果もあります。税法上、借地権は償却できないことになっていますが、テックニックはあります。ひとつは関係会社間でしたら一般の借地契約から定期借地に切り替えてしまいます。国税からは定期借地の償却は認めると明示されていますから、切り替え後は会計上何の問題もなく、借地権を償却していくことが可能です。

ただ、切り替え時に簿価をそのまま定期借地権価格と置き換えていいのかの問題はありますので、税務の専門家との打ち合わせは欠かせません。

あと借地権は会計上「土地」と同等ですから減損の対象となるものでしたら減損処理も可能です。減損の基準は別のページで記載いたします。

不動産価格が下がっているこの時期に関連会社間で売買が可能でしたらそれもひとつの手段ですが、全体資産の運用、キャッシュフローのチェックがないと、結局やらないほうがよかったということにもなりかねません

近藤亮太不動産鑑定事務所

＞ 物件ページを分離しました

物件ページを分離しました。

というほうどたいそうなものでもないですが、いろんな記事がまざっていても見にくいかと思いまして。

不動産投資用物件とかを載せています。まだまだアバウトです。というか詳細にする予定もございませんが。



http://bigmokal.seesaa.net/?1240886393

＞ 閉鎖しておりましたが

こちらは長くへいさしておりましたが、昨年書かせていただいたブログのミラーとしてつかわせていただきます。よろしくお願い申し上げます。